第一條

一、關(guān)于開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交易市場的現(xiàn)實意義

第二條

本辦法適用于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入市場出售的管理。

第三條

本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標(biāo)準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

2管理辦法

編輯

第四條

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場；

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的具體實施辦法；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第五條

已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（八）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他下宜出售的。

第六條

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人要求將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

（一）職工已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；

（五）個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。

第七條

房地產(chǎn)行政主管部門對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人提出的上市出售申請進行審核，并自收到申請之日起十五日內(nèi)作出是否準予其上市出售的書面意見。

第八條

經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準予出售的房屋，如實申報成交價格，并按照規(guī)定到有關(guān)部門繳納有關(guān)稅費和土地收益。

成交價格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估。

第九條

買賣當(dāng)事人在辦理完畢交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

在本辦法實施前，尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書先行辦理交易過戶手續(xù)，辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日起三十日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十條

城鎮(zhèn)職工以成本價購買、產(chǎn)權(quán)歸個人所有的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后歸職工個人所有。

以標(biāo)準價購買、職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人所有后，該已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規(guī)定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

第十一條

鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后一年內(nèi)該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售前一年內(nèi)該戶家庭已按照市場價格購買住房的，可以視同房屋產(chǎn)權(quán)交換。

第十二條

個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

第十三條

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標(biāo)準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。

第十四條

違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十五條

違反本辦法第十三條的規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標(biāo)準價）購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的。

第十六條

房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十七條

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法的規(guī)定和當(dāng)?shù)貙嶋H情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。

第十八條

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地收益的具體辦法另行規(guī)定。

第十九條

本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。

第二十條

本辦法自1999年5月1日起施行。

建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明

（一九九九年七月二十七日）

針對經(jīng)濟形勢，中央對擴大住房消費進一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場。國務(wù)院有關(guān)部門及各地方人民政府正積極研究制定有關(guān)具體措施。建設(shè)部就已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。

一、關(guān)于開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交易市場的現(xiàn)實意義

加快開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，既是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體系，培育新的經(jīng)濟增長點的需要。從部分省、市試點的情況看，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場有著十分積極的現(xiàn)實意義。

第一，有利于搞活市場，擴大住房有效需求，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時，一般是根據(jù)單位分房情況，先住后買，沒有多少可選擇的余地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當(dāng)一部分已購公房居民急于進一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實現(xiàn)住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現(xiàn)實的。開放住房二級市場后，將這部分存量房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強這部分居民的住房購買力，從而使這部分原來游離于市場之外的住房消費群體進入市場，更廣泛地調(diào)動起群眾住房消費的積極性，進而促進增量住房的消化和住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，在停止住房實物分配后，開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面。

第二，有利于保持房改政策的連續(xù)性，推動住房制度改革的深入發(fā)展。向城鎮(zhèn)職工出售公有住房和向中低收入居民出售經(jīng)濟適用住房是住房制度改革的一項重要內(nèi)容。經(jīng)過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產(chǎn)。而房改的目的是實現(xiàn)住房的商品化、社會化，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房只有經(jīng)過市場這一環(huán)節(jié)，才能最終實現(xiàn)住房的商品屬性。同時，隨著人們產(chǎn)權(quán)意識、市場意識的增強，職工在購買住房時，除了考慮其經(jīng)濟承受能力外，也會更多地考慮其所能獲得的權(quán)益。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生后顧之憂。因此，當(dāng)前穩(wěn)步開放已購公房和經(jīng)濟適用住房的交易市場，是住房制度改革發(fā)展到一定階段的必然要求。

第三，有利于促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求。由于城鎮(zhèn)居民家庭收入水平、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場后，就等于把住房市場中最大的一塊資產(chǎn)盤活了。由于住房二級市場量大面廣，在價格、區(qū)位、戶型等方面選擇余地大，有利于滿足不同層次居民的住房即期消費需求。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調(diào)整住房；等等。開放住房二級市場后，通過市場機制的作用，將在相當(dāng)程度上促進存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。

第四，有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。將加快房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾裝修、物業(yè)管理、房屋租賃等的發(fā)展，增加更多的就業(yè)崗位。如上海市開放住房二級市場后，住房置換、住房置業(yè)擔(dān)保等新興業(yè)務(wù)應(yīng)運而生，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動也異常活躍。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔(dān)當(dāng)“房嫂”，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會效果。

從部分省市的試點情況看，廣大居民對開放已購公房和經(jīng)濟適用住房交易市場是積極支持的，這一舉措對促進市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購房，平均每個家庭通過換購增加住房建筑面積43平方米，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米，新增個人直接住房投資22．54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個城市自4季度開展已購公房上市試點以來，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數(shù)的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元，帶動的裝修、家具等間接消費總計5．67億元。青島市自3月開放二級市場以來，房地產(chǎn)交易中心受理的已購公房上市出售登記已達1．3萬戶，96萬平方米。（注：上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間均為6月底）

二、關(guān)于出臺的有關(guān)政策文件

為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住宅建設(shè)發(fā)展的通知》（國發(fā)〔1998〕23號文件）關(guān)于“培育和規(guī)范住房交易市場”、“穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場”的精神，在總結(jié)部分省市試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建設(shè)部經(jīng)會簽國土資源部，于四月發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號令），該辦法主要規(guī)定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度。經(jīng)國務(wù)院原則同意，財政部、國土資源部、建設(shè)部又聯(lián)合下發(fā)了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財綜字〔1999〕113號），進一步明確了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關(guān)政策。這兩個文件的發(fā)布，是促進和規(guī)范住房二級市場開放的指導(dǎo)性文件。鑒于北京市的特殊地位，國務(wù)院有關(guān)部門還參與制定了北京市的相關(guān)政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化。

三、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)問題

產(chǎn)權(quán)明晰是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關(guān)心的問題。三部文件及我部69號令明確規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有；已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可依法進入二級市場交易。同時規(guī)定，對《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領(lǐng)取房屋所有權(quán)，但尚未領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，在2000年底以前需要上市出售的，產(chǎn)權(quán)人可以憑房屋所有權(quán)證書上市出售；土地使用權(quán)證書的辦理兩步合并為一步，即在該住房出售后，由購買人憑變更登記后的房屋所有權(quán)證直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

對因各種原因，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，當(dāng)事人可向房屋所在地房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)申請辦理。公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)及時履行有關(guān)房改審批等手續(xù)，并提供相關(guān)資料，積極協(xié)助買房個人辦理房產(chǎn)權(quán)登記工作。房屋權(quán)屬登記發(fā)證機關(guān)應(yīng)按照規(guī)定的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時限要求抓緊辦理。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，也不得扣壓個人住房產(chǎn)權(quán)證書。對此，建設(shè)部曾專門下發(fā)《關(guān)于進一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》（建住房〔1999〕119號），進行了部署。

四、關(guān)于不得上市的幾種情況

為了保護二級市場權(quán)益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現(xiàn)象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定了八種不得上市的情形。即；1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準，或者違反規(guī)定利用公款高標(biāo)準裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)；8、其它按照法律、法規(guī)及縣以上人民政府規(guī)定不宜出售的。

五、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售需要履行的必要手續(xù)

1、由產(chǎn)權(quán)人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并提交相關(guān)材料。房地產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對其申請進行審核后，十五日內(nèi)作出是否準予其上市出售的書面意見。

2、經(jīng)審核，符合上市出售條件，準予上市出售的，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費。

3、買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，原則上應(yīng)當(dāng)盡可能簡化程序，降低收費，以方便群眾，減輕負擔(dān)。建設(shè)部在《關(guān)于進一步轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，切實加強和改善房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的通知》對有關(guān)問題已提出了相應(yīng)要求。

六、關(guān)于上市出售價格確定及其管理問題

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售成交價格，按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由交易雙方協(xié)商議定。（根據(jù)三部文件規(guī)定，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門如實申報成交價格。房地產(chǎn)交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場查勘和評估，并以核實的價格作為計征有關(guān)稅費和收費分配的依據(jù)。

七、關(guān)于土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款的繳納問題

由于房改成本價及經(jīng)濟適用住房價格中均不含土地使用權(quán)價款，因此根據(jù)現(xiàn)行法律制度，三部文件明確：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，均需由購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。

對于經(jīng)濟適用住房，由于其土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經(jīng)濟適用住房上市出售時，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，由購買人向國家補交土地出讓金。

對于已購公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用權(quán)以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定由購買人向國家補交土地出讓金。另一種是原土地使用權(quán)以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發(fā)商已向國家繳納的土地出讓金）再根據(jù)房改政策按房改成本價出售給職工，按現(xiàn)行的法律規(guī)定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應(yīng)由新的購買人繳納相當(dāng)于土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應(yīng)當(dāng)根據(jù)原投資渠道分別上繳財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。

土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金的價款在繳納標(biāo)準上是一致的，即均為不低于該住房坐落位置的標(biāo)定地價的10%，具體比例由各地確定。考慮到多數(shù)地方尚沒有標(biāo)定地價資料，而二級市場的開放又是當(dāng)務(wù)之急，實際操作中各地可根據(jù)具體情況確定征收方式。如北京市經(jīng)研究論證，并經(jīng)國務(wù)院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%（相當(dāng)于標(biāo)定地價的10%）作為應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，以便操作執(zhí)行。

購買人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記。

八、關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售收益分配

經(jīng)濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導(dǎo)價，因此，三部文件明確：居民購買的經(jīng)濟適用住房上市出售時，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區(qū)別的。

九、關(guān)于已購公有住房上市出售收益分配

由于職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經(jīng)濟利益關(guān)系較為復(fù)雜。這些住房客觀上存在著地段、標(biāo)準等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應(yīng)規(guī)定。按照這一規(guī)定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規(guī)定交納有關(guān)稅費外，出售人實際應(yīng)得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應(yīng)得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。

1、基本收益。是相當(dāng)于其住房面積標(biāo)準部分的經(jīng)濟適用住房價款，即該家庭中職務(wù)較高一方應(yīng)享受的住房面積標(biāo)準與上市出售時當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房基準價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經(jīng)濟適用住房基準價格是住房貨幣化方案中老職工計發(fā)一次性補貼的基礎(chǔ)，也是新參加工作職工按月計發(fā)住房補貼的依據(jù)。因此，已購公有住房上市出售時，把住房面積標(biāo)準以內(nèi)的經(jīng)濟適用住房價款確定為出售人應(yīng)得收益基數(shù)，相對而言比較合理的。

2、凈收益分成。若因上市出售價格高于經(jīng)濟適用住房基準價格等原因，出售收入高于出售人應(yīng)得基本收益的，三部文件規(guī)定：凈收益部分應(yīng)按超額累進比例或一定比例繳納所得收益，剩余部分歸出售人。所得收益由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，按規(guī)定上繳財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。凈收益分成的兩種處理辦法具體采用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應(yīng)當(dāng)采用超額累進方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用于按一定比例繳納。北京市采取了按超額累進比例繳納的方式，即：成交價在4000－5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。

凈收益實際上相當(dāng)于原產(chǎn)權(quán)單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應(yīng)當(dāng)全部返還原產(chǎn)權(quán)單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關(guān)、事業(yè)單位住房）。但考慮到已購公有住房上市出售后，該戶家庭按規(guī)定不得再按照成本價或標(biāo)準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證其必要的購房能力，調(diào)動其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。

十、關(guān)地超標(biāo)住房的處理

超過面積標(biāo)準的住房須于上市出售前按規(guī)定進行相應(yīng)處理后，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標(biāo)部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。

十一、關(guān)于物業(yè)管理

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人繳交的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分，經(jīng)雙方結(jié)算后隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。

十二、關(guān)于稅收政策問題

為了進一步搞活住房交易市場，鼓勵和支持住房建設(shè)、消費和流通，國家將出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，具體辦法由財政部、國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。

十三、關(guān)于違規(guī)行為的處罰

根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規(guī)定將不準上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。違反規(guī)定，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。